Lokal na wynajem (Warszawa, Mokotów, Puławska 228)

Lokal użytkowy do wynajęcia na Górnym Mokotowie przy głównej ulicy Puławskiej 228 pod działalność gastronomiczną (również ciężkiej gastronomii) lub handlowo-usługową. Posiada on wszelkie atuty do prowadzenia w nim działalności małej lub ciężkiej gastronomii, przez ponad 8 lat była w nim prowadzona hinduska restauracja, gdzie w trakcie jej funkcjonowania nigdy nie było żadnych skarg na uciążliwe zapachy i takich nigdy nie stwierdzono. Na samym początku zaizolowano i uszczelniono kanały wentylacyjne tj. developer uszczelnił, aż do samego dachu. Przedmiotem wynajmu jest lokal wraz z terenem przed lokalem i za lokalem o łącznej powierzchni ok. 300 m2 do wykorzystania pod dwa ogródki sezonowe lub teren z tyłu z wejściem bezpośrednim z tyłu lokalu można wykorzystać albo pod ogródek albo pod parking. Z tyłu budynku są dwa nieduże parkingi. Oba tereny są przynależne do lokalu i stanowią one prawo własności Wynajmującego, więc nie trzeba uzyskiwać zgody na korzystanie z terenu od Administracji budynku. Korzystanie z tych terenów pod ogródki sezonowe bezpłatnie tj. w cenie czynszu najmu lokalu. Brak chęci korzystania z tych terenów nie zmniejsza ceny czynszu najmu lokalu. Oba tereny wymagają wykonania przez najemcę lokalu prac przystosowawczych przed postawieniem ogródków sezonowych. Teren przed lokalem od strony Puławskiej wymaga wyrównania tj. nawiezienie/usypanie ziemi, likwidacja części krawężnika, usunięcia krzaków, przynajmniej części sprzed witryny lokalu. To teren stanowiący własność Wynajmującego (nie należy do wspólnoty mieszkaniowej), więc uporządkowanie go leży po stronie użytkującego lokalu o ile będzie chciał korzystać z terenu pod ogródek sezonowy.

Bezpośrednio nad lokalem znajduje się biuro firmy ochroniarskiej i zabezpieczeń alarmowych ,,Gwarant" a na wyższych tj. pozostałych kondygnacjach są mieszkania.

Lokal posiada 3 wejścia: 1/ Od frontu tj. od ul. Puławskiej, nie wykorzystywane przez poprzedniego najemcę i ,,zamurowane" ścianą działową od wewnątrz, którą nowy najemca może zdemontować i zacząć korzystać z wejścia do lokalu od frontu budynku tj. od ul. Puławskiej. To wejście znajduje się na końcu witryny lokalu po prawej stronie, wg opinii wykonawcy lokalu gastro lepiej było by zrobić wejście od lewej strony witryny od strony sali konsumpcyjnej a ww. ,,zamurowane" od środka wejście jest od pomieszczenia magazynku za kuchnią. Jest możliwe zrobienie wejścia z lewej strony witryny bez pytania nikogo o zgodę, gdyż nie ma ingerencji w części wspólne budynku, witryna stanowi część lokalu; 2/ Drugie wejście do lokalu z boku lokalu tj. w przejściu pomiędzy budynkiem na tył budynku, używane przez poprzedniego najemcę jako główne, nad którym zlokalizowana jest czerpnia ścienna powietrza; 3/ Trzecie wejście do lokalu z tyłu budynku od terenu pod drugi ogródek sezonowy i od strony parkingu przy budynku.

Lokal jest wyśmienity pod działalność gastronomiczną, gdyż jest to narożny lokal, posiada 3 wejścia, 2 duże witryny na całą szerokość i wysokość lokalu od frontu i z tyłu budynku, posiada b. duży stelaż pod olbrzymi kaseton reklamowy (brak dodatkowych opłat z tytułu powieszonej reklamy, możliwość również reklamy w górnej części okien witrynowych), znajduje się przy ruchliwej ulicy Puławskiej, blisko stacji metra Wilanowska i przystanków tramwajowych. Dodatkowo w bezpośrednim sąsiedztwie są biura m.in. duże biuro nieruchomości ,,BIałe Lwy", gdzie z uzyskanych informacji wiem, że brakuje lokalu gastronomicznego w okolicy i pracownicy tej firmy b. chętnie przychodzili by zjeść do lokalu. B. dobra infrastruktura techniczna lokalu do prowadzenia ciężkiej gastronomii.

Opis instalacji lokalu:

Wentylacja mechaniczna nawiewno-wywiewna. Są dwa niezależne kanały wentylacyjne zaznaczone na rzucie wentylacji wyprowadzone ponad dach budynku, rozprowadzone wewnątrz lokalu (dokumentacja wentylacji pierwotna, więc nie obejmuje rozprowadzenia wewnątrz lokalu). Zatem nawiew powietrza jest poprzez b. dużą czerpnię ścienną zlokalizowaną nad dwuskrzydłowymi drzwiami wejściowymi do lokalu (pozostałe dwa wejścia to drzwi jedno skrzydłowe) a wyrzut powietrza ponad dach budynku, wentylator kanałowy (silnik wentylacji) stary i wymagający wymiany (cieknie z niego tłuszcz) przez nowego najemcę lokalu wraz z wymianą rur wentylacyjnych kuchni. Lokal posiada 2 b. dobrej jakości centralki wentylacyjne (na sali konsumpcyjnej od sufitem podwieszanym) i na kuchni, wymagające drobnej naprawy. W kwestii ewentualnego montażu wentylatora dachowego, to istnieje taka możliwość, z tymże należy uzgodnić z Administratorem budynku temat pociągnięcia zasilania elektrycznego do wentylatora dachowego, jakieś instalacje były ciągnięte na dach, więc podobno jest miejsce w szachcie na to, ale zdaniem Pana od instalacji odpowiedzialnego za kontrole instalacji w budynku nie ma potrzeby skoro tyle lat funkcjonowała ciężka gastronomia korzystająca z wentylatora kanałowego a nie dachowego. Jeśli chodzi o parametry wentylacji to jest to do sprawdzenia przez projektanta wentylacji zainteresowanego klienta najmem lokalu wg. dokumentacji, którą posiadamy (nie jest to jednak dokumentacja od poprzedniego najemcy) są dwa niezależne kanały wentylacyjne tj. nie łączące się z wentylacją z mieszkań i oba wyprowadzone ponad dach budynku o przekrojach Q (fi) 250 EiS 120, wydajność wentylacji podana na rzucie wentylacji, duża bo była ciężka gastronomia. Trzeci kanał wentylacji z toalety. W lokalu pod sufitem znajduje się centrala wentylacyjna odpowiadająca za wentylację sali konsumpcyjnej (oddzielny system wentylacji kuchni i oddzielny sali) sterowanej za pomocą pilota, na ścianie sterowanie. Jeśli chodzi o przydział mocy elektrycznej to obecna moc umowna w układzie 3-fazowym wynosi 32 kW o zabezpieczeniu przed licznikowym 63 A. Istnieje możliwość zwiększenia przydziału mocy elektrycznej do 40 kW, umożliwia to umowa z zakładem energetycznym E.O.N., elektryk budynku przy zwiększeniu przydziału mocy elektrycznej sugeruje wymianę kabla zasilającego WLZ, jeśli miały pracować w lokalu urządzenia wykorzystujące moc ok. 40 kW . Posiadać będziemy w tym zakresie pisemną opinię elektryka budynku. Administrator budynku wyrazi pisemną zgodę na wymianę kabla zasilającego WLZ (w razie takiej potrzeby) ze skrzynki elektrycznej znajdującej się w lokalu do licznika prądu znajdującego się na klatce schodowej (to odległość zaledwie kilkudziesięciu metrów). Jest instalacja klimatyzacji w lokalu tj. przewody freonowe (bez urządzeń jednostek wewnątrz lokalu) poprowadzona do skraplaczy tj. dwóch jednostek zewnętrznych klimatyzacji znajdujących się w przestrzeni garażowej budynku. Jednostki zewnętrzne klimatyzacji są stare i wymagają wymiany tj. najemca lokalu powinien zamontować jedną dużą jednostkę zewnętrzną lub dwie małe. W lokalu znajduje się duży okap, doprowadzona jest instalacja odtłuszczająca. Nie ma gazu i jest bezwzględny zakaz przechowywania w lokali butli gazowych, zakaz ten nałożyła Administracja budynku. Centralne ogrzewanie, w lokalu są grzejniki z termoregulatorem ciepła. W zakresie ppoż. w lokalu są gaśnice. W lokalu znajduje się pompa przepływowa jeśli chodzi o inst. wod.-kan.

Temat alkoholu w lokalu - jest uchwała wyrażająca zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu z 2010 r. wydana przez ówczesnego Zarządcę Nieruchomości tj. developera, do urzędu gminy Mokotów, ubiegając się o koncesję należy załączyć odpis notarialny tej uchwały (koszt 200 zł. netto) + oświadczenie pisemne obecnego Zarządcy Nieruchomości/Administratora budynku z datą bieżącą, że uchwała jest ważna i nadal obowiązuje. Oświadczenie przesłał nam Administrator, który nas poinformował o tej procedurze uzyskania pisemnej zgody/pozwolenia na sprzedaż alkoholu w lokalu.

Stan lokalu - do remontu/adaptacji. Lokal został ,,zapuszczony" przez poprzedniego najemcę, został jedynie gruntownie posprzątany po najemcy. Silnik wentylacji tj. wentylator kanałowy wraz z systemem wentylacji kuchni do wymiany. Panele podłogowe się podniosły i ruszają się w niektórych miejscach, więc są do wymiany. Lokal ma ogromny potencjał, ale trzeba w niego nieco zainwestować, żeby go przystosować do działania. Lokal można dowolnie urządzić i przystosować, nie są stawiane żadne ograniczenia w tym zakresie. Wszystkie ściany w lokalu są działowe z karton-gipsu, pierwotnie był open-space, więc przestrzeń lokalu można dowolnie zaaranżować dokonując swobodnej przebudowy układu wewnętrznych ścian działowych wg. własnego uznania, poprzez ich ewentualne zdemontowanie/usunięcie lub stawianie nowych. Jest sufit podwieszany, wysokość lokalu do sufitu podwieszanego: 3,07 m, wysokość lokalu do stropu: 3, 827 m.

Będziemy dysponowali protokołem z przeglądu wszystkich instalacji znajdujących się w lokalu. Na razie ze wstępnej oceny firmy, która ma wyglądać przegląd instalacji w lokalu dowiedzieliśmy się na podstawie przeprowadzonego przeglądu instalacji, że prace, które należało/powinno się wykonać w lokalu przed uruchomieniem działalności gastronomicznej (ciężkiej)w lokalu są następujące:

- Inst. wod.-kan:

wymiana pompy przepływowej na nową oraz wymiana zaworu, bo nie trzyma i zaworków (koszt niewielki);

- inst. elektryczna:

Należy wymienić obudowę tablicy elektrycznej znajdującej się w lokalu, bo dostaje się wilgoć + drobne przeróbki instalacji elektrycznej. Koszt niewielki;

inst. wentylacji:

Należy wymienić tj. zamontować nowy silnik wentylacji tj. wentylator kanałowy, gdyż jest zepsuty, nie działa i nie da się go naprawić. Należy wymienić całą wentylację pomieszczenia kuchni tj. trzeba zrobić całą wentylację kuchni na nowo. To już jest jakiś koszt (posiadamy orientacyjną wycenę). Należy naprawić centralkę wentylacyjną znajdującą się w pomieszczeniu kuchni, jest ona b. dobrej jakości - koszt niewielki. Jeśli chodzi o wentylację sali konsumpcyjnej to należy jedynie naprawić drugą centralkę wentylacyjną - koszt naprawy niewielki, do oszacowania po rozebraniu centralki, prawdopodobnie kostka elektryczna do wymiany;

Inst. klimatyzacji:

Należy wymienić urządzenia jednostek zewnętrznych klimatyzacji naściennych zlokalizowanych w przestrzeni garażowej budynku bezpośrednio pod lokalem, gdyż są stare, zepsute i nie nadające się do naprawy. Należy zakupić i zamontować dwie małe jednostki zewnętrzne klimatyzacji lub jedną dużą oraz należy zamontować jednostki wewnętrzne w lokalu, gdyż ich nie ma tj. zostały zamontowane przez poprzedniego najemcę. Przewody freonowe są tj. rozprowadzone w lokalu i doprowadzone do jednostek zewnętrznych w garażu.

Remont:

- wymiana paneli podłogowych, malowanie baru i ścian wraz z gruntowaniem i szpachlowaniem pęknięć to minimum prac do wykonania a jak ktoś chce na porządnie to z gładzeniem i równaniem ścian. Należy wyczyścić okopconą ścianę oddzielającą kuchnię od dali sprzedaży (to skutek korzystania z wentylacji zepsutych urządzeń wentylacyjnych tj. centralek i wentylatora kanałowego);

- w przypadku potrzeby zwiększenia przydziału mocy elektrycznej do 40 kW (jeśli jednocześnie miały by pracować urządzenia elektryczne generujące moc 38-39 kW) to prawdopodobnie trzeba będzie wymienić kabel zasilający WLZ (jest akceptacja na to elektryka budynku od Administratora budynku) od tablicy elektrycznej to licznika prądu zlokalizowanego niedaleko lokalu na klatce schodowej. Zgodę na to w razie potrzeby uzyskamy na piśmie od Administratora budynku. Mamy poczynione ustalenia w tym względzie;

- w przypadku chęci korzystania z terenów pod ogródki sezonowe znajdujących się przed lokalem od frontu tj. od ul. Puławskiej i od tyłu budynku (jest tylne wejście do lokalu) należy te tereny przystosować zwłaszcza teren z przodu wymaga wyrównania koparką i nawiezienia oraz utwardzenia ziemi, zagęszczenia, usunięcia/zabrania krawężników przed witryną lokalu, wycięcia krzaków przed witryną lokalu (posadził je kilka lat temu Wynajmujący - naszym zdaniem bez sensu), położenie drewna (podest) lub płyt;

Lokal ustawny tj. brak ścian nośnych, składający się z dużej sali sprzedaży, kuchni, zaplecza socjalnego, magazynku, 2 toalet tj. dla gości i dla personelu.

Jeśli chodzi o ruch pieszy to zawsze jest to subiektywne, jest taki jak widać na zdjęciach lokalu. Lokal narożny na końcu/początku ciągu innych lokali o charakterze handlowo-usługowym i tak kolejno od tego lokalu znajdują się: barber, biuro Grosik taxi, joga + fitt balet, stomatolog, fryzjer + salon kosmet. + tatuaż, pracownia makijażu permanentnego i medycyny estetycznej, menicure - pedicure laser + centrum usuwania tatuażu, centrum zdrowego siedzenia - krzesło do siedzenia, klinika stomatologiczna i na końcu budynku szkoła podstawowa - multischool.

Zwymiarowany rzut lokalu oraz rzut z zaznaczonym terenem pod ogródki sezonowe jako 2 ostatnie zdjęcia.

Cena czynszu najmu jest ceną netto i należy do niej doliczyć podatek VAT w wysokości 23% + czynsz administracyjny tj. opłaty administracyjno-eksploatacyjne (jest to opłata zmienna zależna od wspólnoty mieszkaniowej, która co rocznie ogłasza wysokość tychże opłat), na dzień dzisiejszy wynoszące 1 686, 05 zł., płatne na podstawie re-faktury VAT wystawianej przez Wynajmującego na Najemcę lokalu + roczny podatek od nieruchomości (opłata miesięczna z tego tytułu w roku 2024 Najemcy względem Wynajmującego to 371,98 zł.brutto) + prąd (Najemca zawiera bezpośrednio na Siebie umowę na energię elektryczną, można przepisać obecną z E.O.N. z Wynajmującego na Najemcę lub rozwiązać obecną umowę i Najemca zawrze umowę z dowolnie przez siebie wybranym operatorem energii elektrycznej). Wakacje czynszowe przy umowie na 5 lat to 3 miesięczne zwolnienie z opłat czynszu najmu, z tym zastrzeżeniem, że czynsz administracyjny i prąd płatne od dnia wydania lokalu protokołem i przekazania kluczy do lokalu. Umowa na min. 3 lata. Kaucja odpowiadająca sumie ww. 3 miesięcznych opłat (oprócz prądu), płatna przy zawieraniu umowy najmu. Wymagane zabezpieczenie 777 k.p.c. co do wydania (zwrotu) lokalu po ustaniu stosunku najmu oraz co do zapłaty ww. świadczeń pieniężnych na rzecz Wynajmującego.






Paweł Dąbrowski (nr.licencji: 9855)
Dąbrowski Nieruchomości Komercyjne
lokale użytkowe i biurowe, budynki komercyjne
Biuro: 00-102, Warszawa ul. Marszałkowska 111
Tel. 534 199 999
pawel.dabrowski@biuro-dnk.pl
www.biuro-dnk.pl